ПРИ СПОР ЗА ГРАНИЦИ НА ИМОТ 

            Прави впечатление, че все по –често собственици на имоти имат неправилен подход към разрешаването на спорове със своите съседи къде е ситуирана на терен границата между техните имоти. За да избегнат съдебно разглеждане на своите претенции, смятайки че си спестяват време, нерви и разходи един спрямо друг прибягват до административна процедура по изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри,   в резултат, от което задълбочават своя спор. Неправилната представа, че ако успеят да нанесат своя имот така, както той е представен в устройствен план, често води до пренасяне на спорните въпроси пред административен съд, който, както и служба по геодезия картография и кадастър няма компетентност да ги реши.

          За съжаление поради тази погрешна последователност на предприетите постъпки за решаване на спорните въпроси участниците в тези казуси вместо да водят едно дело пред граждански съд и по облекченият ред на чл.53а от ЗКИР да изменят картата се натоварват с най - малко три процедури и неоправдани разходи и главоболия. А именно те се захващат с едно административно дело с предмет отказ да се отрази техния имот в кадастралната карат в границите, които искат, което завършва с разноски в тяхна тежест и пълна загуба на време. Защото при оставяне в сила на постановения отказ без решаване на гражданско правния спор, мотивирал издаването на оставения в сила отказ, изменението на картата е недопустимо. След неговото решаване проектът от лицензирания геодезист въз основа на който е бил издаден отказът за изменение на картата не е основание за новото изменение, т.к старият проект не визуализира данните за границите и местоположението на съответният имот, установени със съдебното решение, постановено по гражданкия спор. На практика това поражда необходимостта от изработване на нов проект от лицензиран геодезист, т.е нови разходи. И всичко това е резултат от съществуващата невярна представа, че от одобрените по реда на ЗКИР кадастрални карти и кадастрални регистри произтичат промени във вещноправния статут на имотите, каквото действие кадастралните карти и регистри нямат.

      Въпреки това редица собственици на имоти, водени от горното погрешно схващане, се опитват графично да коригират границите и местоположението на своя имот в кадастралната карта с площта, с която е урегулиран притежаван от тях поземлен имот и от която следват претендираните граници, без от анагажираните специалисти да са били разгледани въпросите как е бил заснет техния имот в предходните планове и карти, респективно това заснемане обвързано ли е било с притежавания за имота документ за собственост и има или не отчуждително действие устройственият план, въз основа, на който се иска изменението на кадастралната карта. И тогава лицето, което иска изменението, едва след като производството завърши с отказ за изменение на кадастралната карта разбира или че няма право съгласно чл.51, ал.3 от ЗКИР да иска отразяване на своя имот в границите и местоположението, заснети в изготвения от лицензиран геодезист проект, или че между него и собственик на засегнат от изменението имот има спор къде са на място, ситуирани границите според обема от вещните права, на които участниците в изменението са носители.

       Не е изключено да се научи също така едва в този завършващ етап на процедурата, че два документа за собственост се оказват противопоставими един на друг по отношение на една и съща площ като я признават за собствена едновременно на лицето искащо изменението на картата и друго лице. Такъв резултат се наблюдава когато имотът, чиято промяна в границите се иска е бил индивидуализиран в притежавания за него нот. акт с граници според устройствен план или отменен кадастър, а другото лице черпи права от нот. акт съставен по скица от действащата кадастрална карта.

              Спор за материално право има и когато графично проектният кадастрален имот се състои от площ, която според устройствен план, предхождащ съответно негово актуално изменение, е била част от площта на съседен урегулиран имот и след новото изменение е придадена към урегулирания имот, чието отразяване в картата се иска, без обаче придадената част да е била изплатена в пари или заменена с друг имот на правоимащия собственик. За тази площ не е проведено обезщетяване, не е сключен окончателен договор, ако е имало изобщо предварителен договор. Де факто няма документ, който да доказва закупуването на въпросната площ и планът няма вещно правно действие В случаи като този обикновено придадената площ е завзета и владяна единствено на основание предвижданията за имота според устройствения план, който сам по себе си не е източник на вещни права. В хипотези като тези границите на място не са установени в съответствие с правото на собственост, което се черпи от документ за собственост върху недвижим имот. Обратен случай, когато регулационните сметки са уредени, но на място самите граници не са били трасирани според трасировъчная карнет на съответния действащ устройствен план, също е възможен спор за граници. Като тук той се поражда от това, че обемът от вещни права на единя титуляр макар и да е безспорен съществува неяснота къде на терен е ситуирано вещното право, при което отново не може да се процедира изменение за обекта на тези вещни права.

        При всички тези случаи, имащи житейски най – различни вариации следва да се спазва разяснението направено в т.3 и т.4 от ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 8 ОТ 23.02.2016 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 8/2014 Г., ОСГК НА ВКС, съгласно което не е необходимо предварително извършване на административна процедура по нанасянето на имота в кадастралната карта, респ. поправка на непълноти и грешки, за да бъде предявен иск за собственост, т.е когато съседите смятат, че графично картата не отразява вярно границата на техните имоти и всеки един от тях има убеждението по силата на своите документи, че има права върху спорния участък, следва първо да сезира съдът с този граждански спор и едва тогава да се процедира изменение на картата.  С оглед презумпцията по чл.2, ал.5 от ЗКИР за вярност на основните кадастрални данни, самото заснемане в кадастралната карта на част от собствения на лицето имот като част от имота на съседа или незаснемането му като самостоятелен имот формира наличието на правен интерес от завеждане на установителен иск, тъй като създава привидност, че тази част действително е собственост на съседа.

      При ситуации от типа на последно описаната вместо да се иницира процедура по изменение на КККР по реда на чл.51, ал.1, т.2 от ЗКИР засегнатия от грешката или непълнотата в кадастралната карта собственик следва да предяви иск с правно основание чл. 54, ал. 2 ЗКИР, който по своя характер е установителен иск за собственост. Наличието на непълнота/грешка в кадастралната основа /кадастрална карта и регистър/ и на свързан с нея спор за материално право - са материалноправните предпоставки за основателност на иска. С този иск най - често се иска признаване за установено по отношение на съсед, че към момента на влизане в сила на определен КП или РП, предявилото го лице е било собственик на определена площ, представляваща част от неговия имот /УПИ, която в резултат на грешка в кадастралната основа неправилно е била заснета към имота/УПИ на съседа или изобщо не е заснета. При такъв спор, породен от грешка в кадастъра, установяването както на спорното право на собственост, така и на неточното отразяване на обема на това право, е към момента на предявяване на иска.

       Ако спорът не е свързан с грешка в заснемането, а с придадени части по регулация, която не е била приложена тогава правоимащият следва да предяви установителен иск по чл.124 от ГПК, с който да иска да бъде признат за собственик на  придадената площ или да бъде установено, че съответно лице не е такъв собственик.

     Ако  става въпрос за площ, която е завзета без основание и се владее на място от съседа най –добре е да се заведе иск по чл.108 от ЗС за претендираната площ, т.к предметът на делата /установителен или осъдителен иск за собственост и иск по чл.54, ал.2 от ЗКИР / в установителната им част е идентичен, и се поглъща от осъдителния иск по чл.108 от ЗС.

     Ако спорната граница на място е материализирана от незаконно построена ограда или постройка освен иска по чл.108 от ЗС допустимо е да се предяви и иск по чл.109 от ЗС за  премахването на оградите и постройките.

        И не на последно място, ако все пак са предприети стъпки за изменение на картата и срещу изменението има възражения, съдържащи достатъчно индиции за спор за материално право гражданите имат правен интерес преди да се е произнесъл административният орган по тяхното заявление да сезират гражданският съд с този спор и едновременно с това да поискат спиране на процедурата по изменение на кадастралната карта до решаване на съдебния спор. Въз основа на издадено от съда удостоверение за предмета и страните на образуваното гражданско дело административнят орган няма да процедира изменението и ще се произнесе по него в съответствие с резултата от изхода на гражданското дело. В тези случаи проектът за изменение изработен от лицензирания геодезиста ще бъде съхраняван до решаване на гражданския спор.

       Ако се пропусне искането за спиране на процедурата правоимащите едва след като съдебно установят границите на своя имот могат по облекчената процедура съгласно чл.53а, т.1 от ЗКИР да заявят изменение на кадастралната карта въз основа на проект, изготвен от лицензиран геодезист, който в съответствие с експертизата към диспозитива на съдебното решение индивидуализира техния имот. В тези случаи задължително следва заключението по съдебно техническата експертиза да съдържа координатните точки на спорната граница. Само така се избягват нови усложнения пред служба по геодезия, картография и кадастър в производството по изпълнение на съдебния акт.

Адв. Мария Пенчева